Sammanfattning
“Priset verkar rimligt jämfört med området och föreningen ser stabil ut. Den största saken att kolla är att renoveringsinformation saknas.”
Det här betyder det för dig
Det är lågt för Stockholm och betyder att +1% ränta i snitt skulle kräva ungefär 4% högre avgifter för att hålla resultatet oförändrat (allt annat lika).
Det är en förbättring, men nivån är fortfarande relativt låg om många större projekt ska göras 2025–2028 (t.ex. hissmodernisering, VVC, värmekulvert).
Föreningen har stora hyresintäkter: totalt ca 6,92 Mkr/år i hyror (lokaler, garage/p-platser och övriga hyror). Det ger en extra intäktskälla som kan hålla nere avgifter, men innebär också att föreningen påverkas om hyresgäster försvinner eller vill omförhandla villkor.
Betygsfördelning
Totalbetyget bygger på tre kategorier med viktade delbetyg baserade på årsredovisningens data.
Hälsa
Ekonomisk styrka
Underhåll
Skick och planerat arbete
Pris
Jämfört med liknande i området
Pris vs marknad
Område
Kungsholmen
Period
okt 2025 – dec 2025
Områdets median
105 737
kr/kvm
Ditt objekt
105 000
kr/kvm
-1% i linje med snittet(710 sålda)
Jämförelse mot marknaden
Pristrend i området
Median nu: 105 737 kr/kvm
Föreningen
Föreningen äger sin mark. Det ger trygghet och innebär ingen risk för höjd markhyra.
Hyreslokaler kan bidra till lägre avgifter men innebär vakansrisk
Ekonomi
Mycket låg skuldsättning ger föreningen god stabilitet och liten känslighet för ränteförändringar.
Soliditeten är 32%, vilket tyder på att föreningens ekonomi är väluppbyggd.
Föreningens löpande verksamhet genererar positivt kassaflöde.
Föreningens kassa som kan användas för löpande utgifter och planerat underhåll.
Riskindikatorer
Föreningen klarar ränteökningar väl utan större påverkan på avgiften.
Sparandet är acceptabelt men ger små marginaler för oväntade kostnader.
Lågt sparande (184 kr/kvm)
Inga varningsflaggor identifierade i den tillgängliga datan.
Väsentliga händelser
Händelser i årsredovisningen som kan påverka föreningens ekonomi eller din bostad.
OVK-brister åtgärdade och OVK godkänd
OVK som genomfördes under 2022 identifierade ett antal brister. Alla återstående brister har åtgärdats under 2024 och OVK:n är godkänd i sin helhet.
Varför det spelar roll: Minskar risken för krav på åtgärder i närtid och tyder på att ventilationen har följts upp. Kan påverka inomhusmiljö och framtida underhållskostnader positivt.
VVC-utredning pekar på ventilbyte 2025
En utredning av varmvattensystemet under 2024 identifierade behov av byte av huvudventiler för varmvattencirkulationen (VVC) i allmänna utrymmen samt lägenheter. Projektet planeras starta under våren 2025.
Varför det spelar roll: Arbeten i VVC kan innebära störningar (t.ex. tillfälligt varmvattenstopp) och kostnader som kan driva avgiftsbehov. Bra att förstå budget och om det kräver ytterligare lån.
Ökande vattenskador kopplade till radiatorer
Föreningen har de senaste åren haft en ökning av vattenskador orsakade av rostade radiatorer. Förvaltaren har fått i uppdrag att utreda radiatorernas skick och behov av åtgärder.
Varför det spelar roll: Vattenskador kan bli dyra och påverka boendemiljön (reparationer, försäkringsärenden). Det kan också leda till framtida underhållsåtgärder som pressar kostnader/avgifter.
Radonmätningar startar i december 2024
Radonmätningar ska genomföras i utvalda lägenheter och startar i december 2024 för att identifiera eventuella hälsorisker.
Varför det spelar roll: Om radonhalter är förhöjda kan åtgärder behövas (t.ex. förbättrad ventilation), vilket kan innebära kostnader och påverka inomhusmiljön. Fråga om resultat och plan vid eventuella avvikelser.
Framtida exponering
Planerat underhåll, stambyte och andra faktorer som kan påverka avgifter framöver.
Underhåll
Injustering av samtliga element (etapp 2)
Modernisering av hiss
Planerat för 2025
Ventilationsbyte i återstående tvättstugor
Planerat för 2025
Byte av VVC-ventiler
Planerat för 2025
Byte av värmekulvert
Planerat för 2025
Stambyte
Stammar har ofta en teknisk livslängd på cirka 40–50 år.
Byte av värmeväxlare
Renovering och målning av fönster och dörrar
Vad kan hända med din avgift?
Räntan stiger 1 %
1 667 kr/mån
+64 kr/mån
Räntan stiger 2 %
1 731 kr/mån
+128 kr/mån
Räntan stiger 3 %
1 795 kr/mån
+192 kr/mån
Uppskattning baserad på föreningens räntekänslighet (4,0 %). Faktisk avgift beror på styrelsens beslut.
Risk och potential
Frågor till mäklaren
Baserat på analysen — frågor att ställa innan köpbeslut.
- 1
De tre största lånen har datum då lånevillkoren ändras 2025-01-28 till 2025-02-28 (totalt ca 81,7 Mkr). Vilken räntenivå räknar styrelsen med efter omförhandling och finns beslut/offerter från banken?
- 2
Planerade projekt 2025 inkluderar hissmodernisering, VVC-ventiler och byte av värmekulvert. Finns budget/kostnadsspann och plan för finansiering (kassa, fond för yttre underhåll, eller nya lån)?
- 3
Årsredovisningen nämner ökning av vattenskador från rostade radiatorer. Vad visade utredningen hittills, och finns plan för systematiskt byte/åtgärdsprogram?
- 4
Radonmätningar startar i december 2024. Finns redan preliminära resultat eller plan för åtgärder om värdena är höga?
- 5
Föreningen har 48 hyreslokaler och hyresintäkter (bl.a. 'Hyror lokaler' 6 229 357 kr). Hur stor del av lokalerna är uthyrda idag och finns några större avtal som ska omförhandlas 2025?
Ansvarsfriskrivning
Den här rapporten är ett beslutsstöd baserat på tillgänglig information från marknadsdata och uppladdade dokument. Hemly ger inte finansiell, juridisk eller skattemässig rådgivning.
Uppgifter kan vara ofullständiga eller innehålla fel, och tolkningar bygger på automatiserade analyser. Kontrollera alltid originalhandlingar och fatta egna beslut, eventuellt i samråd med mäklare, bank eller rådgivare.
